新聞報導,台北市稅處直接引用土地稅法規定,首先講到第9條自用住宅用地的定義,指住宅用地,而且土地所有權人或其配偶、直系親屬在該地辦好戶籍登記,無出租或供營業用。另外,土地稅法第17條規定,土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬,適用自用住宅用地稅率以一處為限。持分房屋可以辦銀行房貸嗎? 申請持分房屋貸款須知5大關鍵!

父親遺留房地,兄弟姊妹共同持分,不住裏頭的地價稅竟然高了五倍

〔記者徐碧華/台北報導〕父親去年過世,留下台北市大安區一處房地,由毅辰(化名)和弟弟、妹妹四人共同繼承,各持分四分之一,現在是妹妹一家住著。今年起,毅辰持分土地的地價稅調高了五倍,適用稅率由千分之二調升到千分之十。於是,出現一個奇特的現象,同一間房子的用地適用兩種不同的稅率。

毅辰向台北市政府提起訴願,要求改回自用住宅用地的千分之二稅率。他表示,妹妹一家住著,他不可能切出四分之一的房子出租,他的持分土地必然是作為自用住宅用地使用。房子是做自用的住宅使用,承載房子的用地,妺妹持分是自用住宅用地稅率,自己的是一般用地稅率,這不合理。

毅辰的訴願被駁回,因為他的要求不符土地稅法規定。

父親遺留房產 兄弟姊妹各持分四分之一

大安區這一處房地是毅辰父母買的,父母也一直住在這裹。母親過世多年,父親110年過世。直到去年,這處房地的地價稅都適用千分之二的自用住宅用地稅率。

父親過世後,房地由子女四人繼承,毅辰持分四分之一。毅辰名下已有一間自用住宅,和太太兩個人住,兩人是頂客族,沒有小孩。父親留下的房地由妹妹一家住。

台北市稅處直接引用土地稅法規定,首先講到第9條自用住宅用地的定義,指住宅用地,而且土地所有權人或其配偶、直系親屬在該地辦好戶籍登記,無出租或供營業用。

另外,土地稅法第17條規定,土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬,適用自用住宅用地稅率以一處為限。

毅辰的父母過世了,岳父母也過世了。他和太太只能享有一處自用住宅用地稅率。

台北市稅處指出,根據土地稅法的規定,毅辰繼承父親的土地,無法適用自用住宅用地稅率,只能改按一般用地稅率開徵地價稅。

如果台北市稅處是依法辦理,毅辰覺得問題出在法律,這法的訂定未照顧到人民。他認為法律訂定的出發點應該是要對人民有利才對。

由於適用法律的位階是土地稅法,要改變只有修法,台北市政府並沒有回應。

有解方嗎?

一般人碰到毅辰這種情況可以怎麼做呢?台北市稅處官員表示,(一)成年直系親屬去設籍。第9條規定是本人、配偶及直系親屬,第17條是本人、配偶及未成年子女,那麼可以想的就是「成年直系親屬」,血親、姻親都算,包括成年子女、兒媳婦、女婿、父母、岳父母。由成年直系親屬設籍,可以申請恢復千分之二的稅率。

如果和毅辰一樣,沒有小孩,父母、岳父母又都已過世,官員指出,那只能想第二條路,(二)擇一處。比較看看自己和太太設籍在那裹比較划算,是四分之一持分的老宅,還是自己現在住處。官員說:「只能二擇一,如果太太設一處,毅辰設一處,可能就變成市稅處幫你選。」為避免麻煩,這一處最好還是自己選好。(經濟日報)

經濟日報指出:兄弟姊妹四人繼承父親房地,妹妹一家住在裏頭,地價稅適用自用住宅稅率,但不住在裡頭的其他人,卻在今年被調高地價稅,同一間房子竟然適用兩種不同的稅率。

持分房屋可以向銀行申請貸款嗎?答案:可以的。不過因為產權複雜,比起一般房屋貸款要注意的地方更多,因此想要讓持分房屋成功申請貸款,照著以下的說明與介紹,讓你提高申請過件的機率。

持分房屋常見Q&A

Q持分房屋可以過戶買賣嗎?

A可以。常見的是將自己持分的部分,過戶或賣給其他持分人。

Q持分房屋貸款會讓其他持分人權益受影響嗎?

A會的。用持分房屋申請貸款,假如貸款還不出來,將要被法院查封拍賣時,其他持分人若不願意房屋被拍賣,則需拿出資金來解決剩下的貸款餘額。

Q公同共有能申請單獨貸款嗎?

A不能。除了銀行與融資公司不接受公同共有房屋貸款申請外,連民間公司的接受意願也不高。

Q分別共有能申請單獨貸款嗎?可以單獨變賣嗎?

A只能向民間公司申請個人持分部分的貸款。而在變賣個人持分部分,須先向其他持分人詢問購買意願,否則會造成日後民事與刑事上的糾紛,因此要特別注意此一限制

Q我房子座落的土地多人共同持有,我是土地持分人之一,有權利賣掉房子嗎?

A以上的情形類似於公寓住戶的情況。名下房子產權完整是可以自由買賣的,而公寓座落的土地,算是所有公寓住戶共同持分,所以當公寓變賣時,持分的土地也會隨著買賣過程一起買賣移轉。

Q共同持分的人信用不良或呆帳,也會被法拍嗎?

A會的。假設有3姊妹,媽媽過世後共同繼承媽媽的房子,結果大姊有欠多年卡債不還, 她持分的部份立刻就收到銀行要法拍的通知了。房子是二姊當初跟媽媽一起買,所以二姊與小妹還得出錢幫大姊處理債務,或是把法拍買下來。

持分房屋貸款因為產權複雜,所以不被銀行與融資公司所歡迎(除非所有持分人同意,否則都會被銀行與融資公司拒絕)。雖然民間公司有在承作持分房屋的貸款申請,但是也會盡量避免接受產權不清的房子申請貸款,不過假如遇上有心利用土地法併吞房屋的人,對於不熟悉法律的民眾來說,實在是防不勝防。

民間公司貸款一直有風險上的顧慮,所以真的要向民間公司申請持分房屋貸款前,則必須審慎考慮清楚。