買房是人生大事,不僅需要考量屋況、房價與每月的房貸利息支出,東吳大學朱雲鵬教授指出,國內房價飆漲主因來自低利率政策,40年房貸卻因為收入吃緊,僅不出來房貸該怎麼辦?建議可以從理財房貸、增貸與二胎房貸著手,銀行會根據房屋重新估價,提供可貸額度,若是銀行額度不足,可以參考融資公司二胎房貸最高可貸500萬,當名下債務過多已經無法整合,負債比例過高,申請債務整合貸款不容易成功,就只能考慮和銀行進行債務協商。

房價飆漲低利率政策是禍首

利率越低資產價格就越高,這是經濟學上的鐵律,也是全世界都在上演的事實。房地產是一種資產,房價走勢就長期來看,和利率必然呈相反方向走。基本的原理很簡單,利率是持有房屋的機會成本,房屋的租金報酬率和利率有連動關係。就算租金不變,利率愈低,房價租金比就會愈高,所以房價必定上漲。

我們以台灣過去50年歷史為例,從民國70年到77年,利率(中央銀行重貼現率)從11.75%跌到4.5%,同期間台北市中古屋單價從每坪6萬漲到15萬;民國77年到96年,利率從4.5%下降到3.375%,房價從每坪15萬漲到35.5萬;民國96年到今年初,利率從3.375%降到1.375%,同期間台北市中古屋單價從每坪35.5萬漲到65.21萬。而且不是只有台灣如此,所有國家的走勢都是一樣,包括美國、英國、法國,全世界幾乎所有長期採取低利率政策的國家都一樣。

房貸繳不出來該怎麼辦?

1. 理財型房貸

理財型房貸是一種將名下債務轉化為資金的一種房貸產品,它與一般一般房貸的主要差異在於一般房貸還款後的本金部分不能再動用,而理財型房貸的還款本金會自動轉換為循環額度,可隨時動用、按日計息,如果沒有提領出來,銀行也不會收取任何利息。不管是要拿來做投資、以錢滾錢,或者是臨時需要周轉金,只要是在房貸額度內,都可以自由運用這筆資金。

2. 房屋增貸/轉增貸

房屋增貸就是拿已經有貸款的房子,再向銀行申請增加貸款,把房子的增值空間轉換成現金作運用,大部分的銀行都有提供房屋增貸,利率大約是1.37%~1.64%之間,利率比信貸更低,不管事拿來修繕房屋、投資理財或做短期紓困都很方便。

而房屋轉增貸就是將原有的房屋貸款轉到另一間銀行,由於轉貸的時候,新的銀行會重新幫房子鑑價,貸款成數及利率條件也可能比原本的銀行好,因此也有機會取得一筆額外的資金。

3. 二胎房貸

二胎房貸就是在保留原本房貸的情況下,向另一間銀行或融資公司申請第二筆房貸,取得額外的資金作運用,申貸手續也比轉貸來得簡單。

銀行的利率雖然較低,但由於二胎房貸的風險較高,銀行大多不願意承作、審核也比較嚴格;而融資公司的利率雖然高一點,但審核比銀行寬鬆許多,對於自營商、收入領現族來說較友善。

債務協商好處

債務整合也稱作負債整合,指的是向銀行或融資公司申請額度較高利率較低還款年限較長的貸款,將名下利息高、名目多的債務整合成一筆,不僅能減輕還款壓力,負債比降低的同時,信用評分也會逐漸回升。

債務協商是什麼?

當身上負債越積越多、開始入不敷出,卻無法透過債務整合來解決債務問題時,就可以向銀行申請前置協商,爭取降低利率或者延長還款期限。債務協商雖然也可以減輕還款壓力,但提出協商申請的同時,聯徵中心也會在申請人的信用報告上註記,所以在債務清償完畢之前,申請人是不能使用信用卡或向銀行申請貸款的。

申辦債務協商後果,就是留下聯徵信用不良的紀錄。但是債務人之所以會走向債務協商,都是因為早已無力繳納款項,而產生逾期、催收、呆帳的情況,若不進行協商,只會讓信用分數持續惡化,註記要更久以後才會消除。

根據銀行公會「消金案件無擔保債務協商機制」及「消債條例前置協商作業準則」規定,各債務協商揭露年限如下:

(1)前置協商

前置協商不成立:「結案日」起加6個月。
前置協商成立:履約完成日或提前清償日加1年。
毀諾未清償:自毀諾日起加3年。
毀諾後清償:全部債務清償日起加1年,但不超過毀諾日起加3年。

(2)個別協商註記

個別協商成立者:自協商成立日起,至履約完成日或提前清償日止。
個別協商毀諾/終止者:自毀諾/終止日起加3年,惟不超過個別協商協議書約定之清償日。
個別協商毀諾後逕行全部清償該筆債務者:自該筆債務清償日加1年,惟不超過該筆債務毀諾日加3年。

(3)更生/清算註記

更生:履行完畢日起註記4年,但最長不超逾法院認可更生方案之日起10年。
破產宣告/裁定清算:自開始日起,揭露10年。

新聞出處》中國時報