疫情衝擊收入,當貸款、帳單壓力越來越大,想整合名下貸款或臨時有資金需求怎麼辦?此時除了信貸、車貸,還能利用房屋轉增貸來做資金周轉,申請轉增貸房子銀行會重新估價,利率也重新談,但幫房貸搬家成本需要考量,若想要拿到較高的額度,可以考慮二胎房貸。

房屋增貸、轉貸、轉增貸是什麼?

(1) 房屋增貸

名下房屋已經向銀行申請購屋貸款,在繳交房貸一段時間後(通常繳滿2年以上),如果有資金的需求,你可以向原貸款銀行申請房屋增貸。銀行收到申請後,會評估你的房屋是否有增值,以及再度審視你的工作、收入、負債、信用等狀況後,若符合增貸條件,則會同意你的房屋增貸申請。

(2) 房屋轉貸(餘額平轉)

原本你已經向A銀行申請一筆購屋貸款,可能因為A銀行的利率高於其他銀行,經溝通A銀行調降利率無效後,將這筆房貸餘額,直接平轉換至B銀行,由B銀行的低利率貸款,代償你A銀行的高利率貸款餘額,達到降低房貸利率的效果,此一方式稱為房屋轉貸(餘額平轉)。

(3) 房屋轉增貸

基本條件與房屋轉貸近似,最大的不同處在於,你已經償還部分貸款本金,或者你的房屋已經增值,B銀行同意你的房屋轉增貸後,再增加一筆資金給你,你有機會可以拿到一筆可觀的資金。

房屋貸款可以貸多少?

目前大多數銀行的貸款成數最多就是8成左右,另根據聯徵中心統計,2021年第1季購屋貸款的核貸成數中位數為7成8。

貸款銀行 貸款額度 貸款銀行 貸款額度
台灣銀行 鑑價8成 兆豐銀行 鑑價8成
中國信託 鑑價85成 彰化銀行 鑑價85成
合作金庫 鑑價8成 台新銀行 鑑價8成
華南銀行 鑑價8成 永豐銀行 鑑價85成
國泰世華 鑑價8成 元大銀行 鑑價8成
富邦銀行 鑑價8成 玉山銀行 鑑價8成

這邊要特別提醒大家,房貸成數並不是以房屋的「成交價」來計算,而是以銀行的「鑑估淨值」來計算的。

房屋估價免費管道

銀行核貸房貸成數的評估重點分成這兩大類:物件的條件貸款人的條件

一般常見的房屋估價管道有這三種:

(1)實價登錄網站

內政部地政司於民國101年8月1日正式推出實價登錄平台,所有不動產交易資料都必須上網登錄,但初期設計不夠完備,造成有心人士鑽系統漏洞,反而使交易價格失真,因此內政部於民國110年7月1日推出實價登錄2.0,補強之前被詬病的部分,期盼共同健全房地產市場。

(2)知名房仲業者網站

全台兩大房仲業者永慶房屋、信義房屋,皆有推出自行開發的實價登錄系統,如永慶房屋的實價登錄3.0、信義房屋實價登錄,由於客戶數量多,樣本數較大,可以和內政部的實價登錄系統對照使用。

(3)請銀行鑑價

最後貸款給你的人是銀行,請銀行鑑價照理說會最接近成交價,但找銀行鑑價也有三個方法,精準度也有所差異:

  • 銀行網頁試算
    各銀行的網頁幾乎都有提供試算服務,其數據庫的來源是各銀行真實辦理過的客戶,因為是大數據計算出來的平均數,金額不會到非常精確,常會有銀行鑑價低於成交價或高於成交價,但也能做為參考。
  • 請銀行行員初步估價
    常見於買屋前的比價,可告知行員欲購買的房子地址、房型、是否有車位等等資訊,可同時詢問多家銀行比價,行員會依客戶個人條件評估可貸額度、條件、利率等,但這不一定是最終貸款條件,仍要以總行審核結果為準。
  • 銀行委託估價公司鑑價
    通常到了這一步,都是已經確定要購買了,銀行會委託專業的不動產鑑價公司來估價,這時候得到的價格就是最準確,也是銀行願意貸款給你的金額。

房貸轉增貸成本注意問題

房屋轉增貸則是把整筆房貸轉到別家銀行去,銀行審核標準與辦理房屋增貸相同,但要注意衍生的成本包含這些:

1.政府規費(通常是貸款金額的千分之一)
2.代書費(通常是4000~8000)
3.銀行帳管費(依各銀行規定,約4000~5000)
4.塗銷費(約2500)
5.如果原本的房貸有綁約,可能會產生違約金,金額依各銀行規定

一般來說,房貸的綁約期大致是2-3年,這些費用算下來,轉增貸的利率至少要比原本的房貸利率低0.5%以上才划算。

房屋增貸或房屋轉增貸不過原因?

如果有以下這些情形,銀行可能認為你屬於高風險族群,導致房屋增貸辦不過:

  • 職收不明,工作是屬於領現的族群
  • 申請人信用狀況不佳,貸款曾有遲繳記錄,或信用評分過低
  • 負債比例太高,有動用信用卡循環或預借現金等
  • 房子經無增貸空間
  • 以往的房貸繳款紀錄不佳
  • 申貸前找多家銀行申貸信貸或車貸等,造成多家銀行送件查詢

房屋增貸或轉增貸都沒過怎麼辦?

如果因為上述原因,銀行房屋增貸或轉增貸的申請都沒過,可以怎麼辦?還有另外兩種方式:銀行二胎房貸與新鑫二胎房貸

  • 銀行二胎房貸

二胎房貸是,在保留原本房貸的情況下,用房子再多借一筆房屋貸款,額度的計算方式則是扣除原房貸後房子剩餘的價值,最多可做到85成,因為二胎房貸的貸放風險,比一胎房貸高很多,所以利率也會比較高,但在轉增貸不成功的情況下,二胎房貸會是目前最好的選擇,畢竟有房子做擔保品,才能夠取得比較高的額度,但仍要符合銀行的放貸標準。

  • 新鑫二胎房貸

由裕融企業旗下的子公司:新鑫股份有限公司提供的不動產融資服務,也就是新鑫二胎房貸,與銀行相比,新鑫二胎的貸款額度較高,最高可至500萬,審核也比較寬鬆,除了不看負債比例外,信用報告也僅做為參考之用,關於房子貸款空間的計算方式也和銀行不同,較容易取得高額資金。