疫情衝擊收入，當貸款、帳單壓力越來越大，想整合名下貸款或臨時有資金需求怎麼辦？此時除了信貸、車貸，還能利用房屋轉增貸來做資金周轉，申請轉增貸房子銀行會重新估價，利率也重新談，但幫房貸搬家成本需要考量，若想要拿到較高的額度，可以考慮二胎房貸。

房屋增貸、轉貸、轉增貸是什麼？

(1) 房屋增貸

名下房屋已經向銀行申請購屋貸款，在繳交房貸一段時間後(通常繳滿2年以上)，如果有資金的需求，你可以向原貸款銀行申請房屋增貸。銀行收到申請後，會評估你的房屋是否有增值，以及再度審視你的工作、收入、負債、信用等狀況後，若符合增貸條件，則會同意你的房屋增貸申請。

(2) 房屋轉貸（餘額平轉）

原本你已經向A銀行申請一筆購屋貸款，可能因為A銀行的利率高於其他銀行，經溝通A銀行調降利率無效後，將這筆房貸餘額，直接平轉換至B銀行，由B銀行的低利率貸款，代償你A銀行的高利率貸款餘額，達到降低房貸利率的效果，此一方式稱為房屋轉貸（餘額平轉）。

(3) 房屋轉增貸

基本條件與房屋轉貸近似，最大的不同處在於，你已經償還一部分貸款本金，或者你的房屋已經增值，B銀行同意你的房屋轉增貸後，再增加一筆資金給你，你有機會可以拿到一筆可觀的資金。

房屋貸款可以貸多少？

目前大多數銀行的貸款成數最多就是8成左右，另根據聯徵中心統計，2021年第1季購屋貸款的核貸成數中位數為7成8。

這邊要特別提醒大家，房貸成數並不是以房屋的「成交價」來計算，而是以銀行的「鑑估淨值」來計算的。

房屋估價免費管道

銀行核貸房貸成數的評估重點分成這兩大類：物件的條件 和 貸款人的條件。

一般常見的房屋估價管道有這三種：

(1)實價登錄網站

內政部地政司於民國101年8月1日正式推出實價登錄平台，所有不動產交易資料都必須上網登錄，但初期設計不夠完備，造成有心人士鑽系統漏洞，反而使交易價格失真，因此內政部於民國110年7月1日推出實價登錄2.0，補強之前被詬病的部分，期盼共同健全房地產市場。

(2)知名房仲業者網站

全台兩大房仲業者永慶房屋、信義房屋，皆有推出自行開發的實價登錄系統，如永慶房屋的實價登錄3.0、信義房屋實價登錄，由於客戶數量多，樣本數較大，可以和內政部的實價登錄系統對照使用。

(3)請銀行鑑價

最後貸款給你的人是銀行，請銀行鑑價照理說會最接近成交價，但找銀行鑑價也有三個方法，精準度也有所差異：

• 銀行網頁試算
  各銀行的網頁幾乎都有提供試算服務，其數據庫的來源是各銀行真實辦理過的客戶，因為是大數據計算出來的平均數，金額不會到非常精確，常會有銀行鑑價低於成交價或高於成交價，但也能做為參考。
• 請銀行行員初步估價
  常見於買屋前的比價，可告知行員欲購買的房子地址、房型、是否有車位等等資訊，可同時詢問多家銀行比價，行員會依客戶個人條件評估可貸額度、條件、利率等，但這不一定是最終貸款條件，仍要以總行審核結果為準。
• 銀行委託估價公司鑑價
  通常到了這一步，都是已經確定要購買了，銀行會委託專業的不動產鑑價公司來估價，這時候得到的價格就是最準確，也是銀行願意貸款給你的金額。

房貸轉增貸成本注意問題

房屋轉增貸則是把整筆房貸轉到別家銀行去，銀行審核標準與辦理房屋增貸相同，但要注意衍生的成本包含這些：

1.政府規費(通常是貸款金額的千分之一)
2.代書費(通常是4000~8000)
3.銀行帳管費(依各銀行規定，約4000~5000)
4.塗銷費(約2500)
5.如果原本的房貸有綁約，可能會產生違約金，金額依各銀行規定

一般來說，房貸的綁約期大致是2-3年，這些費用算下來，轉增貸的利率至少要比原本的房貸利率低0.5%以上才划算。

房屋增貸或房屋轉增貸不過原因？

如果有以下這些情形，銀行可能認為你屬於高風險族群，導致房屋增貸辦不過：

• 職收不明，工作是屬於領現的族群
• 申請人信用狀況不佳，貸款曾有遲繳記錄，或信用評分過低
• 負債比例太高，有動用信用卡循環或預借現金等
• 房子經無增貸空間
• 以往的房貸繳款紀錄不佳
• 申貸前找多家銀行申貸信貸或車貸等，造成多家銀行送件查詢

房屋增貸或轉增貸都沒過怎麼辦?

如果因為上述原因，銀行房屋增貸或轉增貸的申請都沒過，可以怎麼辦？還有另外兩種方式：銀行二胎房貸與好事貸二胎房貸

• 銀行二胎房貸

二胎房貸是，在保留原本房貸的情況下，用房子再多借一筆房屋貸款，額度的計算方式則是扣除原房貸後房子剩餘的價值，最多可做到85成，因為二胎房貸的貸放風險，比一胎房貸高很多，所以利率也會比較高，但在轉增貸不成功的情況下，二胎房貸會是目前最好的選擇，畢竟有房子做擔保品，才能夠取得比較高的額度，但仍要符合銀行的放貸標準。

• 好事貸二胎房貸

由好事貸企業旗下的子公司：好事貸股份有限公司提供的不動產融資服務，也就是好事貸二胎房貸，與銀行相比，好事貸二胎的貸款額度較高，最高可至500萬，審核也比較寬鬆，除了不看負債比例外，信用報告也僅做為參考之用，關於房子貸款空間的計算方式也和銀行不同，較容易取得高額資金。