居住正義是台灣政府為解決房市亂象及確保人民居住權利的重要政策方向。透過限貸令與「第七波信用管制」政策，政府希望有效遏制炒房行為，讓房價回歸合理，並保障自住需求者的購房機會。然而，這些政策是否足以實現居住正義，仍取決於是否有完善的配套措施。
一、什麼是居住正義？
「居住正義」是近年來廣泛討論的社會議題，特別是在房價不斷攀升，人民無法負擔合理居住環境的情況下，居住正義的呼聲越來越高。居住正義的核心是「住者有其屋」，這意味著不論個人財務狀況如何，每個人都應該有權利住在一個適合的、可負擔的居住環境中。這包括了購房族、租房族，以及換房族等不同需求的人群，都應該享有公平的居住選擇。
然而，隨著台灣房市日益投資化，居住正義成為政府需面對的重要挑戰。在回應此挑戰的過程中，政府推出了一系列政策來實現居住正義，包括社會住宅興建、租金補貼、打擊房地產炒作等措施。
居住正義的四大理念
- 房價合理化：防止投機炒作，確保房價回歸實際需求，讓更多人能夠負擔得起住房。
- 租房保障：提供租房者更穩定和安全的居住環境，防止房東隨意漲租。
- 社會住宅：政府介入市場，建設並提供價格低於市價的社會住宅，幫助無法負擔市價房屋的弱勢族群。
- 限制投機炒作：透過各類限貸令、稅制調整等手段，限制投機者炒作房市，進而讓自住需求者能夠更容易購得合適的房屋。
二、什麼是限貸令？
「限貸令」是政府在房市過熱時所推出的一項調控措施，目的在於防止投機炒作，並抑制房價的過度上漲。其核心是限制銀行針對特定類型的房貸發放條件，例如購房貸款的額度、利率以及貸款申請人的資格審核。限貸令通常針對多屋者或投機客，透過提高貸款門檻，降低其投資意願，進而達到穩定房價的目的。
限貸令的主要內容
- 提高首付比例：針對非首購房屋（第二套及以上），政府通常會要求購房者支付更高的首付款比例，進而增加投資客的購房成本。
- 限縮貸款額度：對於購買多套房屋者，政府會限制貸款比例或提高利率，使得這類投資行為變得不那麼有利可圖。
- 利率上浮：央行可能會針對特定購房群體，如多屋擁有者，調整貸款利率，增加他們的貸款成本。
- 購房資格審核：部分限貸令會限制某些購房者的資格，尤其是針對投機者或短期炒房行為，以降低市場上的投機風險。
限貸令與居住正義的關係
限貸令的主要目的是遏制房市的過度投資和炒作行為，進而保障自住需求者能夠以合理價格購得房屋。因此，限貸令是實現居住正義的一項關鍵手段。當房市過熱，房價遠超人民的可負擔範圍時，限貸令可以有效壓抑炒作，將房市拉回合理範圍。然而，限貸令的實施是否能真正改善居住正義，仍取決於其他配套政策的落實與執行。
三、居住正義的實施現狀
1. 台灣的房市問題
台灣的房地產市場長期以來處於高價位區間，尤其在都會區，房價飆升使得青年及低收入族群難以負擔。許多房屋被投資客購買後，並未用於自住，而是進行短期炒作或出租，以賺取租金或高價出售，這進一步加劇了市場的供需失衡。政府為了遏制這種現象，於近年內實施了多次限貸措施，針對非自住族群收緊貸款政策，試圖降低炒房行為。
2. 限貸令的具體措施
限貸令的具體措施包括：
- 多屋者限制貸款：針對擁有兩套以上房產者，銀行的貸款條件將會更加嚴格，例如貸款成數的限制，貸款利率的提高等。
- 提高首付要求：在購買第二套房時，政府會要求更高的首付比例，一般來說，第二套房的貸款成數不超過七成。
- 加強審查貸款人背景：銀行對申請貸款者的財務狀況、收入來源以及購房目的進行更嚴格的審核，以確保其購房行為屬於合理自住需求，而非投資炒作。
四、居住正義的成效與挑戰
1. 限貸令的正面效果
限貸令的實施確實在短期內對房市炒作行為起到了抑制作用。通過限制投機客的資金流入，市場上炒作行為減少，使得房價的漲幅趨於緩和。同時，自住需求者也因此受惠，能夠以較為合理的價格進行購房。
另外，限貸令與其他居住正義政策，如租金補貼、社會住宅建設等互補，有助於整體居住環境的改善，讓更多民眾能夠享有基本的居住權利。
2. 限貸令的挑戰
儘管限貸令在打擊投機行為上有所成效，但其實施過程中仍面臨多重挑戰：
- 投機行為的轉型：部分投資者可能通過其他金融工具或借助第三方名義繼續進行炒作，導致限貸令的效果大打折扣。
- 市場需求的扭曲：限貸令的實施雖能降低投機行為，但若配套政策不足，可能會抑制正常的購房需求。例如，買房自住者也可能因貸款條件收緊而無法順利購房，進而拖慢市場的流動性。
- 區域差異：限貸令的效果在不同區域會有顯著差異。對於房價已經相對較低的區域，限貸令的影響可能不大，但在高房價的都會區，限貸令可能會導致供應不足，進而推高價格。
五、如何完善居住正義？
1. 增加對自住需求的支持
政府可以考慮對自住需求者提供更多的貸款優惠措施，如首購族房貸補貼、青安貸款政策等，這樣可以在打擊投機炒作的同時，保障正常的購房需求。這類措施不僅能增加市場的流動性，還能促進居住正義的實現。
2. 加強市場監管
除了實施限貸令外，政府還應加強對房地產市場的監管力度，特別是在房價透明化方面。通過強制房地產交易資訊的公開化，防止業者利用不對等資訊進行價格操縱。此外，應加強對違規炒房行為的懲處力度，確保限貸令的執行效果。
3. 配套社會住宅與租金補貼政策
限貸令無法單獨解決所有居住問題，應與其他居住正義政策如社會住宅建設和租金補貼同步推動。這樣可以從不同層面保障低收入者和租房族的居住權益，讓政策效果更加全面。
要真正實現居住正義，除了限制炒房，還需要提供社會住宅、租金補貼等多元政策，全面保障民眾的居住權利。唯有多方施策，才能讓更多人享有合理且可負擔的住房，達成真正的居住公平。
